Autorka: Kateřina Menzelová, ceskapozice.cz, 24.6.2011
Skupina PPF by měla poděkovat realitní krizi, protože díky ní se dostane k lukrativním pozemkům v Praze 6. A to bez výběrového řízení. Turbulencemi na trhu obhajuje městská část plánovaný prodej podílu ve společném podniku, který s PPF založila. Prý by za současných podmínek nebylo optimální brát si úvěr na výstavbu polyfunkčního objektu, který Praha 6 původně zamýšlela se skupinou Petra Kellnera na parcelách na Vítězném náměstí postavit.
Na konci roku 1997 Praha 6 zvažovala, jak využít pozemky o rozloze přibližně 4300 metrů čtverečních na takzvaném „Kulaťáku“. Zastupitelstvo požadovalo, aby atraktivní parcely zajistily městské části dlouhodobý stabilní výnos. V úvahu připadalo několik možností – pronájem, vlastní developerský projekt, založení společného podniku s dalším partnerem, nebo vlastní investice uskutečněná prostřednictvím vybraného developera.
Zvítězila varianta společného podniku, partnerem Prahy 6 se stala skupina PPF. Obě strany se shodly, že postaví polyfunkční objekt, který pronajmou a budou provozovat. V usnesení zastupitelstva z 21. prosince 2007 se konstatuje: „Společnost PPF stejně jako jiné společnosti v reakci na usnesení Zastupitelstva městské části Praha 6 aktivně oslovila městskou část Praha 6 se svou nabídkou, která byla z dále uvedených důvodů posouzena jako nepochybně výhodná.“
Oba partneři – PPF a Praha 6 – se stali akcionáři firmy Vítězné náměstí, která byla do obchodního rejstříku zapsaná v roce 2009. Majoritní podíl, 55 procent, držela PPF, zbytek městská část. Pozemky, na kterých se mělo stavět, si společnost Vítězné náměstí pronajala od Prahy 6.
Původně 65, nyní 155 milionů
Náklady na developerský projekt byly vyčísleny na 950 milionů korun, na 85 procent částky měl být čerpán úvěr. Praha 6 se v akcionářské smlouvě zavázala, že se bude na výstavbě podílet 65 miliony korun. Dle původních odhadů měl být komplex dokončen v roce 2012. Příprava projektu začala slibně. Před dvěma lety byla vyhlášena architektonická soutěž, loni v únoru porota návrhy vyhodnotila. Akcionáři však o vítězi nerozhodli.
Plány s PPF měla Praha 6 velkolepé. Jenže z nich nic nebude. Přesněji řečeno, nebudou společné. Devítičlená rada městské části, kterou tvoří zástupci ODS a ČSSD, na jednání letos 16. června konstatovala, že „aktuální situace na trhu ukazuje, že původně zamýšlené financování cizími zdroji ve výši 85 procent není v dnešní době reálně možné. Cizí zdroje by bylo nyní možné získat přibližně pouze ve výši 65 procent hodnoty projektu. Úrokové náklady od doby založení společnosti také vzrostly.“ Radní předpokládají, že by se městská část musela na výstavbě podílet místo 65 téměř 155 miliony korun. Částka astronomická, mimo jiného vzhledem k nevydařenému svěření investic společnosti Key Investments.
Na neochotu bank úvěrovat developerské projekty narážejí podnikatelé denně, v tom se radní nemýlí. Paradoxní je, že vedení Prahy 6 sice vzalo v úvahu změněné podmínky na finančním trhu, stranou ale ponechalo další okolnosti, jako je výrazný pokles ceny stavebních prací.
Rada Prahy 6 nyní doporučuje zastupitelstvu schválit prodej podílu městské části v akciové společnosti Vítězné náměstí. Radní odhadli hodnotu firmy na základě dosud vložených prostředků na 23,4 milionu korun. Cenu podílu Prahy 6 propočetli na 10,5 milionu korun. PPF by za akcie měla zaplatit 13,5 milionu korun. Plán má však ještě druhou část.
Firma Vítězné náměstí si už nebude pozemky od městské části pronajímat, ale bude zřízeno věcné břemeno v její prospěch. Až do zkolaudování polyfunkčního komplexu bude za něj skupina PPF platit Praze 6 ročně 4,4, po kolaudaci devět milionů korun. Parcely bude moci PPF získat i do vlastnictví, protože jí bude zaručeno předkupní právo. Efektivní způsob, jak se dostat k lukrativním pozemkům bez výběrového řízení!
Co chybí v plánu radních
Zastupitelstvo Prahy 6 bude o návrhu usnesení hlasovat v pátek 24. června. Ve 45členném sboru má koalice ODS a ČSSD většinu, lze tedy předpokládat, že návrh bude přijat, a to navzdory výhradám opozice. Strana zelených, která má v Praze 6 čtyři zastupitele, poukazuje na to, že není známa prodejní cena pozemků a jasný není ani mechanismus jejího stanovení.
ČESKÁ POZICE požádala realitního makléře o odhad ceny lukrativních parcel, které jsou v blízkosti metra, tramvají a jsou dobře dostupné z letiště. „Podle nového návrhu územního plánu je pozemek vhodný pro smíšenou výstavbu. Cena za metr čtvereční budoucí pronajímatelné kancelářské plochy se v podobných lokalitách pohybuje kolem 350 až 450 eur ročně. Podle koeficientu zastavitelnosti a velikosti pozemku usuzuji, že by se zde dala postavit kancelářská budova o celkové pronajímatelné ploše přibližně 15 tisíc metrů čtverečních. Z toho vychází celková cena za daný pozemek zhruba na 150 milionů korun,“ konstatuje znalecký posudek.
Opoziční kritika se však netýká jen ceny. „Operaci, kterou zkušení developeři se svými odbornými týmy připravují několik měsíců, chce Praha 6 vyřešit za týden. Přesně tolik času dostali zastupitelé na prostudování mizerných podkladů,“ tvrdí předsedkyně klubu Strany zelených Petra Kolínská. Zastupitelé podle ní nedostali žádný nezávislý právní posudek či oponentní zprávu upozorňující na rizika transakce.
V usnesení z konce roku 2007, kterým zastupitelé schválili založení společného podniku mezi Prahou 6 a skupinou PPF, jsou uvedeny hlavní výhody projektu: možnost stabilního výnosu z nájemného objektu, zajištění kontroly nad způsobem využití pozemků, zajištění stavby ve vysokém standardu a minimální administrativní zatížení pro městskou část. Rizika jsou zmíněna dvě: neschopnost projektového manažera dokončit stavbu včas a nezajištění bankovního financování. První nebezpečí bylo hodnoceno jako velmi nízké, druhé jako minimální. Inu, špatný odhad.
